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上海地王熱開始轉移!在地價高的地方買房反而更安全!

2016-08-25 21:20:14

上海誕生全國單價地王、廣州被地王打破沉寂、杭州鄭州同日拍出地王…樓市進入下半場,「地王」越演越烈,「面粉貴過面包」似乎已是常態。

但愛屋吉屋做瞭一個有趣的實驗,結果已經打破瞭邦爺對當前土地熱潮的認識,大傢可能也有同感!(往下看...)

次中心土地比中心還狂熱?

比如,全國地王——上海中興路地塊,它的價格跟周邊其他地塊相比,並沒有高出太多。而且中心區的靜安樓面地價與行情是保持一致的。

相反,倒是上海次中心的土地很離譜,每每一拍,價格都明顯高出周邊地塊以往的價格。

比如距離市中心較近的浦東祝橋,樓面價大大高於市場行情,呈現出瘋狂的態勢。


不過次中心的地價也因距離的不同分化明顯,距離上海市中心較遠崇明島,樓面價就遠遠低於市場行情。

上海三區域地價價格與行情對比圖(數據來源:愛屋吉屋)

位置

行情(萬/平)

樓板價(萬/平)

保本價(萬/平)

預售價(萬/平)

崇明

長興島

1.7

1.5

2-2.2

2.8

浦東祝橋

2.8

4.1

5

5.5-6

靜安

中興路

11

12

17

20

因此,一個有意思的現象出現瞭:在這一輪的地王熱潮中,最瘋狂的不是最中心地區,而是靠近中心的次中心區域,也就是說「地王熱潮」是呈現向周邊呈梯度轉移的態勢。

其實從上海各環線房價漲幅的平均值中也可以發現,外環線房價漲幅,總體低於中內環板塊,但內環內的漲幅是低於中環的,這說明房價快速增長的主引擎,已經由內環轉移至中環瞭。


土地熱度為何倒掛?

按照城市經濟學原理,城市中心地塊所承載的經濟價值越高,需求量大,土地價值遠遠高於周邊區域。但為何當下土地瘋狂的區域,出現在次中心區域?

明源地產研究院副院長劉策接受邦地產采訪時指出,中心區和次中心區域出現地價和房價倒掛的現象,是因為中心區房價上漲到瞭一定幅度,上漲空間受限,價格增長放緩,所以需求會向次中心區域轉移,尋找新的增長點。

「開發商在選擇土地時要綜合考量周邊房價的增幅,積極佈局未來房價有大幅度增長空間的區域,土地價值就會更高。」劉策表示。


其實,這一現象的出現也是城市化的必然產物。都市圈概念興起,中心城市、中心區域的樓市價值外溢,也會帶動土地市場的趨勢變化。

上述報告就顯示,在城市化進程中,當城市化低於50%,樓市和土地市場最熱門的區域為中心區域;

當城市化在50%-70%之間,由於中心城區土地有限,城市發展需求擴張,土地市場的熱門區域則轉移到城市的次中心區域;

當城市化率超過70%,會出現逆城市化,郊區會逐漸發展起來;

城市化率達到80%以上,舊城改造增加,中心區域則會再一次得到發展。

新城控股副總裁歐陽捷則指出,這一現象的出現也存在政府方面的因素,因為政府出於提升整體價值的考慮,在次成熟板塊會投入更多,成熟板塊反而不是政府投資最多的區域。

因而,一方面是中心區域地塊普遍價格高企,開發商會很謹慎;一方面是次中心價值在提升,地價相對中心區較低,更有機會搶到。所以,次中心區反倒成瞭這一輪土地熱潮的核心,開發商的蜂擁而至也讓區域地價遠遠超出市場行情。


地王底氣是「賭」出來的?

但這樣的地王熱潮,有風險嗎?

以7月拍出的浦東祝橋地王為例,地塊可售樓板價超4萬/平,保本售價預計超5萬/平,而目前地塊周邊項目的平均售價不足3萬/平。這就意味著,在地塊推出市場時,區域房價必須要上漲近7成,項目才能保本。

但上海中原地產市場分析師盧文曦就直言,對區域未來2-3年房價漲近7成的可能性存疑。

歐陽捷就指出,長期來看,房價還是會持續上漲的,所以最中心地塊的風險顯然不大,即便有風險,也很可能是因為企業的現金流、長周期融資成本等方面的問題。

而次中心區域地塊的風險,取決於政府投入的多少,以及投入是否能夠轉化為房地產價值。另外,開發商打造產品的能力也至關重要,好的產品和服務能夠提升區域的整體價值。


劉策則表示,如果出現政策調控以及突如其來的金融危機等,次中心區房價不僅達不到預期的上漲幅度,對資金和利潤存在侵蝕作用,甚至會出現資金鏈斷裂的危險。

「次中心區域的建設處於起步階段,經濟基礎、產業支撐能力以及抗風險能力不如中心區域。」

這樣看來,開發商對次中心區土地的瘋狂態度,其實像一場對高房價的賭博:中心區風險更小,但出高溢價更難;次中心風險更大,一旦踏錯就可能虧損巨大,但如果夠準,就能獲得高額回報。

因而對個人購房者,劉策建議不管城市化發展到哪個階段,從投資回報以及安全性考慮,中心區都是最佳的選擇。

歐陽捷也表示,對於長期投資者來說,市中心的產品永遠是上漲最好、最穩健的。對於短線投資者來說,政府重點改善區域是升值潛力最快的。

*文中觀點為受訪者言論,和邦地產立場無涉。


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