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房地產市場的繁榮會戛然而止,萬科事件或成大轉折!

2016-08-25 21:16:18

大智論道 Great minds disscuss ideas

文/新浪財經意見領袖專欄作傢 肖磊

無論如何,從各國房地產市場的調整來看,房地產行業出問題,不是一個緩慢的過程,而更多的是,在高潮當中,戛然而止,不會給你充分的準備和思考時間。你隻能回過頭來感嘆和低下頭去承受。

每一個時代,都有其代表性的消費需求,這種需求的擴大和釋放,會造就一大批企業和傳奇人物。

過去一百多年裡,美國作為資本主義和市場經濟持續壯大的代表,曾誕生過鋼鐵大王卡內基、汽車大王福特、石油大王洛克菲勒。

如今,一方面是華爾街為代表的金融傢賺取著更大的利潤,另一方面也有像微軟、谷歌、蘋果等等為代表的新經濟的崛起。

從全球趨勢看,消費需求逐漸從簡單的原材料和工具化需求,開始轉向對金融、精神、信息、美感、體驗等的需求。

跟美國相比,由於中國市場經濟的發展非常特殊,鋼鐵、汽車、石油、電信等領域,幾乎一直被「國資」壟斷,中國並沒有在三十多年來的市場化大潮中,誕生鋼鐵大王、汽車大王和石油大王等。但隨著城鎮居民住房市場的放開,中國卻誕生瞭不少的地產大王。萬科王石、恒大許傢印等,就是其主要的代表。

萬科在諸多房企裡面,是非常特殊的一個企業,很多投資者並沒有把萬科當做國企來看,在合理的制度安排和王石的帶領下,萬科的活力和效率甚至高於諸多民營企業。

很長時間裡,買入萬科被認為就是代表「價值投資」。類似的上市企業,在鋼鐵、石油、電信等國資占比極高的行業基本找不到。再加上因審批制等限制,互聯網和科技股的興起,並沒有被中國資本市場接納,投資者在國內無法買到騰訊、百度、阿裡巴巴等企業。資金的流向實際上不約而同的聚集到瞭房地產領域。

不管房地產市場已經到瞭什麼階段,在中國,它似乎依然是最「值得」買入的行業。2016年7月,萬科企業股份有限公司憑借2015年度1843.18億元(293.29億美元)的營收首次躋身《財富》「世界500強」,位列榜單第356位。作為一個純粹的以房地產開發為主的企業,能殺進世界500強,也隻有中國房企能夠做到。

更牛的是,按照深圳近期出臺實施的《關於支持企業提升競爭力的若幹措施》及其《實施細則》,今年首次進入世界500強的萬科可以拿到市政府3000萬元獎勵。

看到沒,這完全是贏傢通吃的邏輯,3000萬獎勵對萬科來說隻不過是錦上添花,但對於成千上萬個微小企業來說,或許能救命。房地產市場的發展和壯大,反過來看,是整個消費需求和產業政策扭曲之下,自我加強和自我實現的過程。

目前中國住宅類房屋市值已經是GDP的3.5倍,跟20多年前日本房產泡沫最高時旗鼓相當。然而,如果你手上有巨額的可投資資金,你會買什麼,買銀行理財?買幾十噸黃金?還是買幾傢高科技公司?這些選擇都是可以的,但不足以吸納諸如「寶能」這樣巨量的、必須要追逐高流動性、高回報的資金,否則根本無法滿足前端兌付需求。買萬科對於這類投資者來說,是再好不過的選擇。

「寶能」買萬科並不應該成為市場關註的焦點,但王石的過激反應,給「萬科股權之爭」帶來瞭巨大的不確定性,並且讓整個市場抓住瞭各自「期待已久」的機會。諸多以炒熱點為生的投資者看到瞭萬科股價波動的空間,萬科的競爭對手看到瞭「阻擊」萬科的機會。


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後來恒大的介入,並沒有給萬科帶來一絲正面消息,並加劇瞭市場對萬科股票的炒作。這種波動不僅損害瞭萬科的品牌和聲譽,而且在很長時間裡會影響到萬科實質性的業務。

近日萬科A發佈2016年半年度報告,其中提到:由於股權事件至今尚未妥善解決,公司運營受到影響,包括新的土地項目獲取受阻,合作夥伴和客戶信心受損,團隊穩定性受到沖擊等方面;截至目前已有31個合作項目因股權問題而被要求變更條款、暫緩推進或考慮終止合作。

萬科半年報公佈後不到三天,標普將萬科評級前景展望從穩定下調至負面,確認為BBB+,距離BB+垃圾級隻有兩個級別。這意味著萬科將在與金融機構以及各類合作夥伴的合作當中,要付出更高的成本。

另外,二級市場對萬科的炒作實際上遠沒有結束,為瞭頻繁的高拋低吸,炒傢們不斷的釋放各類信息,致使萬科股價暴漲暴跌成為常態。一些長線投資者難以經受住這種波動,逢高減倉現象較為明顯,這對於一傢一直以來享有良好聲譽的企業來說,其影響是巨大的。巴菲特有這樣一句名言:要贏得好的聲譽需要20年,而要毀掉它,5分鐘就夠!萬科耐以生存的文化和精神,正在被摧殘和顛覆。

萬科復牌以來,盡管國內各類投資者依然在忘我的炒作當中,而英國安本資產已拋空瞭所持萬科股票。外媒數據顯示,投資基金和投資顧問們持有的萬科A股占流通股的比例已經從去年12月份的19%降至7.2%。其中最主要的原因是,戰略投資者對萬科曠日持久的控制權爭奪充滿瞭不極大的確定性。

這個道理誰都懂,但中國市場似乎沒有更好的資產可以供投資者投資渠道,國際投資者之所以加速拋售萬科股票,是因為有更好、更安全、風險更低的資產可以選擇。

如果許傢印是因為看好萬科或為瞭抓兩個漲停板而購入萬科,那你就大錯特錯瞭。上市房企半年報顯示,從銷售額看,萬科依然位居第一,而恒大以1428億元的銷售額居第二。恒大和萬科的房企「一哥」之爭,可能很快就要畫上句號瞭。

恒大通過持股萬科,不僅讓萬科股權之爭更加復雜化,可能會致使萬科管理層在更長的時間內無法專註於業務,甚至管理層集體出走都是有可能的。經此一役,恒大在品牌和業績上超越萬科已沒有太大的難度。

中國的房產江湖,跟中國的互聯網江湖一樣,將會有講不完的故事,我們如今極力關註的「萬科事件」,是中國房地產市場最為「精彩」的故事之一,但既然都是「故事」,終究會有結束演義的那天。就像人們現在回憶美國的鋼鐵大王一樣,未來也會回憶中國的地產大亨。

中國地產行業的瘋狂,建立在中國經濟突飛猛進,同時諸多行業對民營資本沒有開放,以及民眾投資、居住需求加速增長和集中釋放的近十多年。但隨著供應量的提升,真實購買力的停滯,中國房地產行業的需求已經完全轉向由信貸主導的階段。「萬科事件」,將是中國房地產市場大轉折的標志。

2016年上半年全國規模以上工業企業利潤總額3萬億 同比增長6.2%;房地產方面,截至本月22日,75傢房地產上市公司發佈瞭2016年上半年業績預告,這些公司預計凈利潤同比增長約41%,是規模以上工業企業利潤增長速度的6.6倍。

上半年國有企業利潤總額1.1萬億元,其中房地產貢獻的利潤同比增幅最大,而石油、化工和石化等行業實現利潤同比降幅較大,鋼鐵和有色等行業虧損。

2016年上半年,僅前十大房地產商的銷售額,就達到1萬億元,相比2014年同期翻瞭一倍,而社會零售總額隻增長瞭24%。由信貸刺激需求,由房價拉動經濟的邏輯再次被加強。但這真的能持續嗎?

美國按揭貸款餘額從1997年至2007年十年間增長瞭2.8倍,而後次貸危機爆發。美國按揭貸款餘額2007年創出歷史最高的10.6萬億美元,至今已回落至9.5萬億,可見連美國這樣靠信用立國的市場,其信貸持續推動房價的邏輯也難以成立。如果不是美國經濟近幾年來的復蘇,失業率大幅走低,需求根本支撐不瞭美國房價。

中國購房貸款從2006年至今已增長超過7倍,目前購房貸款餘額達到15.4萬億(約2.3萬億美元)。看上去美國按揭貸款餘額是中國購房貸款餘額的4倍,但美國人均收入超中國10倍,人均GDP是中國的8倍,更主要的是美國購房貸款利率極低,其民眾對債務的承擔能力遠高於中國。

中國購房貸款的高速增長,隻有兩種可能的結果,要麼等發生規模性違約事件的時候,被動削減和停滯;要麼就是趕緊主動往下降,控制節奏,但目前看主動控制的可能性不是很大,因為還沒有出現能夠影響房貸政策的風險事件,來阻止政府和銀行這麼做。用信貸刺激房產消費的任務可能還將持續。

房地產市場本來的任務可能是要以適當的增長來托底中國經濟,給中國制造業和實體經濟的轉型贏得時間,但目前看似乎成瞭中國經濟的救命稻草和「光明」出路。

實際上道理很簡單,企業主和高凈值人群握有巨額的現金,要麼買房、要麼買房企股票,而後房企再高價拿地、高價賣房,銀行再拼命放貸,其他信貸和資管領域隻好拼命的接受房產抵押,把房產繼續強化成最優質的資產。從實體到金融,完全變成瞭圍繞房子展開的資本遊戲。

但無論如何,從各國房地產市場的調整來看,房地產行業出問題,不是一個緩慢的過程,而更多的是,在高潮當中,戛然而止,不會給你充分的準備和思考時間。你隻能回過頭來感嘆和低下頭去承受。

(本文作者介紹:財經專欄作傢)

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