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當下武漢買房 真的非「搶」莫屬?

2016-08-25 21:15:58

以華夏語言和文字之豐富,如果要找一個最能夠說明國人消費行為的字,那就非「搶」莫屬。從記事起,搶冰箱、搶彩電,到後來搶奶粉、搶鹽、搶馬桶蓋……一直到現在搶房。以致不少國人以「人瘋子」自嘲。

今年,武漢正在經歷歷史上最熱最長的一個夏天。同時,武漢樓市也在經歷歷史上最熱,最長的一個「搶房」周期。房無分大小、地無分遠近、價無分高低……有房就搶。但是從近期樓市表現看,並非每個樓盤和區域都是如此。比如古田片,因現貨、期貨尤其是潛在供應等方面與同類片區有著巨大的差異,也因此古田樓市在量價方面的表現也具有較大的差異。


「日光盤」再現 古田供求相對均衡

8月14日,古田純新盤美好名流匯在歐亞酒店開盤。據瞭解,推出2#樓的1、2、4-8號房以及4#樓全部房源。房源為35-45㎡一房、77㎡二房及99㎡三房,共計478套房源。開盤共去化445套,去化率為93%,其中2#樓(70年產權小戶型)均價13700元/㎡,4#樓均價14200元/㎡。從整體表現來看,屬於準「日光」,主要賣點是其周邊優越的配套和交通,具備較大增值空間。而此前開盤的招商江灣國際、海爾地產國際廣場、千禧城等項目也先後取得「日光」或準「日光」的成績。


古田某純新盤開盤現場

然而,古田並非每個樓盤都能如此,縱觀古田熱銷的樓盤,從賽達國際到千禧城再到美好名流匯都在配套等方面有較明顯的優勢,因此盡管古田在售樓盤僅八九個,但明顯的冷熱不均。


從總體來看,數據顯示,供應對銷量的變化影響沒有同類區域的二七後湖等區域那麼大。但優質項目個盤對片區樓市表現影響較大。與關山等區域相比,相對供求仍十分均衡,許多樓盤並非一房難求。如廣電蘭亭榮薈、招商江灣國際、漢水岸等樓盤去化周期均在健康值附近,並沒有到供不應求的地步。

2016年7月古田片各主要樓盤銷量及去化周期變化:


並非一房難求 古田成漢口三環內最大潛在供應地

正因為古田樓市供求相對均衡,因此相對其他片區的大幅上漲而言,古田的房價波動十分均衡。數據顯示,雖然部分樓盤價格上漲2000元左右,且從成交量來看由於華潤、千禧城、漢水岸等新項目上市,古田成交量大幅提升。但成交均價卻穩中有降。其原因一方面是由於因地段和配套及品質差異,古田樓盤價格差較大,但成交分佈較均衡。對性價比的選擇仍是古田購房者考慮的主要因素。


同樣由於古田供應節奏的放緩,截至7月底包含各尾盤項目在內,古田可售套數為5171套,實際古田片區的現貨去化周期大幅降至3個月左右,但從供應潛力來看,確實是三環內各區域最大的。


首先,從期貨供應來看,千禧城,華潤翡翠城體量達100萬方,目前均僅推出少量供應,加上9月底開盤的62萬方藍光林肯公園項目,按照今年月均7.4萬方的平均銷量來看,僅這幾個大體量項目期貨去化周期就超過30個月。

統計數據顯示,近年來古田出讓的土地建築面積已經超過700萬方,古田未來1年內可上市的供應體量約在250萬方左右,加上現有已經上市的項目共約600萬方,按照今年以來50萬方吸納來看,能夠賣10年。這也是古田作為二環至三環區域房價相對平穩的另一個主要因素。


古田未來主要城改板塊

其次,作為大漢口三環內最大的城改區域。古田片區是漢口乃至武漢最大的城改土地潛在供應地,未來城改土地供應遍佈辛傢地、易傢墩、長豐、竹葉海、古田四路等區域。城改面積占片區面積三分之一以上。這與土地資源已經枯竭,未來供應潛力大幅降低的二七後湖、楊汊湖、南湖、關山等片區有著本質的區別。

最後,古田也面臨著周邊片區,如漢西、寶豐片區的時代新世界、中建、商都國際等項目的競爭。因此,無論從現貨、期貨、還是潛在供應來看,都遠不能說是一房難求。但另一方面由於古田配套和交通等方面的不均衡,因此擁有稀缺資源和品質的項目作為局部熱點將持續存在。

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