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前海中金公館買賣存陷阱 二手房當新房賣

2016-08-25 19:16:27

上周,北京商報調查稿件《名為新房實則二手前海中金公館入市產權即縮水》見報後,引起廣泛關註。在隨後的調查中,北京商報記者發現,前海中金公館項目在房屋貸款上也存在問題。因房屋是二手房,正常貸款存在高昂稅費,前海中金的銷售人員公開表示,為規避稅費,采取與銀行合作,幫客戶做抵押貸,利率上浮20%。

正常貸款多出百萬稅費

盡管該項目今年才入市銷售,但實際上2006年該項目已取得現房銷售許可證,北京市住建委網站信息顯示,該項目所有樓棟均已售罄。那麼,為何現在該項目又開始銷售瞭呢?對此,銷售人員表示,當年開發商以酒店公寓的形式自持瞭其中一棟樓,現在決定散售,目前該項目可以理解為二手房出售。正因房屋交易走的是二手房買賣的流程,在稅費環節,除契稅外,還會產生營業稅及個稅等。

在二手房買賣合同中,網簽價格和實際成交價格之間有著較大的區別。所謂的「網簽價」就是指在網管局系統裡體現的成交價格,現在房產交易都要進行網上簽約。網簽價不能低於房管局要求的區域最低過戶指導價,此外,網簽價通常比實際成交價要低。但是,網簽價格是用來計算繳稅額和貸款額的價格基數,較低的網簽價格意味著稅費較低,但可貸款額度也會相應降低很多,購房者承擔較高首付款。

以前海中金公館一套60平方米的一居室為例,過戶指導價約3萬元/平方米,網簽價格僅180萬元,可貸款額度僅126萬元。房屋實際成交價格約500萬元,那麼購房者首付款就要到374萬元。

若是網簽價格為500萬元,則可以正常貸到350萬元,但是也會因此產生約120萬元的稅費,因為前海中金承諾承擔除契稅之外的所有稅費,因此網簽價格肯定要做到最低。

購房貸款變成抵押貸

既然網簽價格為180萬元,又如何保證購房者可以貸到350萬元呢?該項目銷售人員表示,前海中金與中信銀行合作,為購房者做抵押貸,保證購房者能夠貸到總房價的七成。如此看來,客戶購買房屋本應走的購房貸款卻變成瞭房屋抵押貸。因為抵押貸利率較高,購房者若貸款購買此項目,利率標準是基準上浮20%。

所謂個人房屋抵押貸款,是指借款人以本人名下的房產抵押,向貸款銀行申請用於個人合法合規用途的人民幣貸款,包括個人購房、購車、消費、經營及其他合規合法等多種貸款用途。

對於房屋抵押貸利率的問題,一位長期從事房地產交易的業內人士表示,一般來說,房屋抵押貸款的利率標準是當時商業貸款基準利率上浮20%起,各個銀行的標準不太一樣。盡管前海中金公館項目與中信銀行合作,為購房者提供抵押貸,貸款利率上浮20%在抵押貸業務上並不算高,但這也加重瞭購房者的還貸壓力。

以貸款總額350萬元計算,正常房屋商貸基準利率、貸款年限30年、還款方式等額本息來算,月均還款額為18575元;若是貸款利率上浮20%,其他條件不變,月均還款額高達20715元。

項目主動簽「陰陽合同」

因地處中關村腹地,區域十年來幾乎無新增商品房住宅項目,前海中金公館的入市備受市場矚目。但不得不說的是,該項目本身存在的產權年限縮水、車位配比嚴重不足以及貸款利率較高等問題,成為制約項目銷售的幾大短板。

尤其是貸款問題,不僅是利率上浮,貸款額度的不確定性以及合同的簽署都存在一些疑點。上述業內人士表示,一般來說,房主持有房產證滿兩年才可以申請房屋抵押貸,購買前海中金公館項目的話,這一點如何操作是首要問題。其次,如何保證貸款額度?房屋抵押貸的貸款額度一般為房屋評估價格的六成,而評估價一般還低於房屋總價,前海中金給購房者的承諾是可以貸到房屋總價的七成,這一點能否實現存在一定的不確定性。

此外,購房者在簽署購房合同時,還會多出一份抵押貸的合同,這與一般購買二手房的流程有較大區別,購房者需仔細鑒別,以免因合同中的不確定因素,而承擔不必要的損失。